物管热潮暂退 新股趋向保守

物管股在今年一直是市场的喜好,在市况未明朗时其盈利可见度更受资金欢迎。然而,最近板块作出调整,连龙头碧桂园服务(06098)都比高位回落近15%,可见资金暂时离开。上星期亦有两物管新股招股,分别为合景悠活(03913)及世茂服务(00873),有不少朋友都询问我认购策略及公司质素。适逢认购期刚完结,就让笔者谈谈世茂服务的前景及业务质素。 由世茂集团(00813)分拆旗下的世茂服务,主要在国内的一二线城市提供综合物业管理及小区生活服务。背靠世茂集团的发展,世茂服务在往绩期内高速增长,2019年收入及盈利为24.89亿人民币及3.85亿人民币,同比增长87% 及163%,在管面积增加52%至6800平方米。同时,世茂服务亦积极收购第三方物业管理公司,往绩期内以12-14倍PE收购海亮物业管理、浙大新宇,能够扩大服务规模,为客户提供更多元化服务。据招股文件显示,公司拟将55%的集资用作收购或投资。通过内在增长及收购的扩张模式,公司业务规模可望持续高速增长。 除提供物业管理服务外,公司亦持续扩展增值服务规模,增值服务的收入于2019年同比增长168%,占总收入的52%。随着消费升级及智慧小区解决方案的发展,公司能够扩张增值服务的种类,满足住户及居民更个性化需求,配合智能、科技驱动的系统,为小区建立增值服务生态圈,使住户生活更加便捷,增强小区凝聚力及归属感。 估值上,以上限定价计算,世茂服务2020年及2021年预期市盈率分别为52倍及28倍,与龙头碧桂园服务相若,在近期物管股下降势头下估值不算便宜。随着物管股的选择愈来愈多,资金会渐渐追随质素高且规模较大的企业,世茂服务的上市时间可谓生不逢时,新股已到达一个不能「盲打」的地步,估计世茂服务短线上升空间有限,若以上限定价且物管气氛未有好转更可能出现「破发」。然而,公司中长线发展仍有亮点,与上市前投资者红杉资本及腾讯的合作亦令人期待。 【声明】以上个股分析纯为个人意见,不构成投资建议。 C基金现时持有碧桂园服务的长/短仓。