港鐵是地產霸權

Posted by: julia 14-08-2019 No Comments

香港社會不穩定,中美關係再次惡化並打起貨幣戰,特首更稱此次經濟危機為「海嘯」級別,叫人人心惶惶。股市七月尾亦開始急挫,連具有防守性的公用股亦無一幸免。港鐵(66.HK) 現時車門也合不上,相信很多讀者都擔心股價會否也不再上。

港鐵自七月中的盈利警告發佈後便一直下挫,至昨天累跌一成四。盈警的主要原因是因沙中線項目一次性20億港元的撥備所影響,但筆者認為此因素對港鐵的財政能力影響不大。根據中期業績公告,扣除撥備的基本盈利增長其實還有26%,其派息亦維持於每股0.25元水平。

雖然港鐵的服務範圍主要是鐵路運輸,但客運業務的經常性業務利潤佔比不到兩成,實際上港鐵是另一個地產霸權。港鐵大部份經常性業務利潤是來自車站零售設施和物業租賃,提供強勁穩定的現金流。港鐵現時有大概13個優質商場(如Popcorn、圓方),都是建在鐵路沿線,有住宅項目在上蓋,辦公室於附近,所以港鐵的商場是有穩定的人流「護城河」優勢。港鐵租務收入上半年有約5%升幅,而未來幾年仍有三個新商場 (日出康城、大圍、 黃竹坑) 落成,可租用面積更將增加49%,給予租務業務穩定的增長能力。

此外,港鐵亦是地產發展商。港鐵手上130萬平方米的住宅項目正等著收錢,下半年將有日出康城第五期住宅及第七期商場入帳,五至六年內會有二萬個私人住宅項目陸續推出。另外,今年年頭亦通過了小蠔灣發展公私營房屋的項目,愈一萬四千個住宅單位供給。由此可見,港鐵的盈利增長動力仍然存在。

港鐵的票價有可加可減的機制保障,在公共交通工具上有著「鐵路優先」的壟斷優勢,地產項目則有「鐵路+地產發展」的拿地優勢,因此港鐵的發展就等同香港的發展,難怪香港政府仍堅持持有75%股權 (相比港交所6%、領展0%)。當然,港鐵偶然要像今年的沙中線撥備為政府埋單,但長期來說肯定是攻守兼備。未來幾年香港將有幾條鐵路陸續啟用,而且英國、澳洲、澳門以及內地的鐵路發展項目仍有前期投資階段的,亦有快將通車的,筆者相信港鐵將來仍有能力成為公用股中的股霸之一。

作者為鵬格斯資產管理首席投資總監、證監會持牌人士、C基金—中國股票基金經理。C基金現時並持有港鐵的長/短倉。以上純為個人意見,不構成投資建議。https://www.facebook.com/pickerscapital/

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