物管股股價受挫 密切留意調控政策

上週五,房地產物管板塊估價均受挫:碧桂園服務收跌7.21%,華潤萬像生活收跌4.09%, 綠城服務收跌5.95%,世茂服務收跌6.95%,創21年3月8日以來最大跌幅。同日,摩根大通發表研究報告稱內地物管服務板塊至今累升49%,考慮到次季沒有催化劑對行業持審慎態度並下調融創服務、雅生活服務及建業新生活等公司的評級。筆者認為造成本次股價集體受挫的原因有二: 一是房地產行業政策整體趨嚴。 2021年4月7日,財政部表示將進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度,積極穩妥推進房地產稅立法和改革。 4月8日晚住建部約談廣州等5市政府負責人要求把握房住不炒定位。同日,浙江嘉興市房管中心約談房產網站清查70個樓盤數百條房源信息。由於物管公司和房地產公司的高度關聯性,政策對於房地產開發商監管也會影響到投資者對於物管公司的情緒。儘管尚未有政策直接針對物業管理, 但是國家極有可能在看到20年度物業管理公司出色的財務和股票表現後出臺政策制約物管行業。 二是物管行業價值整體回檔,2020年物業管理股漲勢過於強勁,綠城服務、世茂服務、恒大物業、碧桂園服務等龍頭物業漲超50%。現階段物管公司的業績增長仍然需要依靠基礎物管服務,在價(物業費)上漲仍然十分有限的前提下,仍然需要依靠量(在管面積)來推動。而在管面積的增量空間是有限的。當前的估值水準已經透支了部分物業股未來1-2年的業績增長。 在目前的政策環境下,建議已經持倉物管板塊股票的投資者密切觀察政策走勢和股價表現,在出現明確調控政策後果斷調倉。但是需關注政策來源的可靠性,不要受恐懼情緒影響作出過激的交易。 以上個股分析純為個人意見,不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務,華潤萬像生活的長/短倉。

碧桂園服務業績出爐 地產管理龍頭強勢依舊

碧桂園服務於今年3月22日發佈了其於20財年業績報:全年營收156億元,毛利潤53億元,淨利潤27億元,均超出摩根和高盛等券商預測。尤其是毛利潤增長達74%,超過摩根預測16%和高盛預測19%。今年收入和組成更加多樣化,三供一業供熱供物管的業務和城市服務業務快速增長。分別佔有9.9%,7.4%和5.7的市場份額。同時非業主增值服務(母公司)減少5.9%至13.7億元,粉碎了物管股高增長是由於母公司利益傳送所致的傳言。 本次業績的亮點意識物管服務新增合約面積中品牌拓展占比53.3%,首次超關聯房產管道,即碧桂園母公司管道。這標誌著碧桂園服務獨立價值正在逐步獲得市場認可。這也意味著未來碧桂園服務能以更低成本的方式和分銷管道拓展自己的市場。同時,本次碧桂園新增品牌拓展中存量數量占比首次超過增量專案,這也說明了碧桂園服務逐漸接管了掐房地產公司的專案,行業龍頭地位進一步夯實。 第二個亮點是本次增值服務板塊年化增長達100%,讓公司不僅是物業管理。同時,高增長也意味著公司戰略的成功。高速的增長來自於管理層清晰地邏輯(類似於互聯網的“流量變現”+利用自身地理和品牌優勢+站在消費者的角度出發)。以茅臺為例,如果碧桂園能以1440元的價格拿到,消費者沒有理由不買,因為除了價格外能提供保真和送貨。以洗衣和日托為例,碧桂園服務能集中的,無需場地費用的為消費者提供服務。 總而言之,碧桂園今年在業績和商業模式兩方面均交出了令人滿意的答卷。未來隨著品牌效應的建立和社區增值服務的完善,碧桂園仍有巨大的上升潛力。 以上個股分析純為個人意見,不構成投資建議。C基金現時持有碧桂園服務(06098)的長/短倉。

我為何參與碧桂園服務的配股 投信心一票

踏入年底,市場散發著收爐氣氛,指數近日都徘徊在26000-27000水準。然而,部分2020年表現較好的股份開始進行配售,繼小米(1810.HK)配股集資近300億後,上周碧桂園服務(6098.HK)出乎市場所料配售近80億,消息公佈後股價守穩$45元配股價,筆者亦對碧桂園服務配股感意外,在管理層解釋資金用途及公司發展方向後,筆者對公司的信心並未減弱,反被公司積極擴張的態度吸引,最終亦有參與這次配售。 上週四收市後,公司原先公佈配售集資49億,然而,這次配售吸引到大量著名的長線基金參與,股份供不應求,最終公司提高集資額至78億,可見市場認同公司的發展模式,而配售的折讓9.5%亦比預期高,令是次配售更具吸引力。公司披露資金用途主要為發展社區團購及作出城市服務的投資及收購。公司早于中期業績後已預期未來的發展方向會集中於城市服務,公司亦在10月時作出2宗環境衛生收購,作價合共約30億,對此筆者亦不感意外。 公司另一集資用途:發展社區團購,為新提出的方向。上月底公司在廣州舉行“你好,新物業”品牌煥新發佈會,提出四個“新方向",圍繞新科技、新服務、新生態、新價值。疫情期間,無接觸零售配送服務的社區團購成為常態,距離消費者最近的物業公司擁有原生的優勢。公司擁有龐大的用戶基礎,現時亦已提供各樣的社區增值服務,在社區團購及物業服務的基礎上,公司可望升級物業服務體系,為客戶創造更多的價值。集資用途主要建立社區團購的基礎設施(團長、倉庫、物流),可見公司打入新市場的決心。電商巨頭(拼多多、京東、美團) 未來將會投放更多資源在社區團購上,是次配售獲得其中國內一間大型科技公司參與作戰略性投資(預計是騰訊),公司未來將會與其合作擴展社區團購業務,騰訊作為國內社區團購的主要參與者,其擁有龐大資源資源及網路拓展社區團購市場。公司作為行業的領航者,筆者對其發展仍然充滿信心。 【聲明】以上個股分析純為個人意見,不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。

股價持續弱勢 物管何去何從?

美國大選後,大市動力轉強,恒指由低位反彈超過二千點,但物管彷佛處於熊市,國企背景的保利物業(06049)及中海物業(02669)比高位回檔40-50%。筆者早前在中期業績後亦有提及物管股的估值不如以往看重增長,市場現時更著重社區增值服務及城市服務發展,擁有強勁母公司的龍頭會較有優勢。 隨著物管新股愈來愈多,資金喜愛大型龍頭,中小型物管短期的走勢仍會較差。單單在第四季已有卓越商企(06989)、世茂服務(00873)、合景悠活(03913)、金科服務(09666)及融創服務(01516)上市,年底前還有兩者大型物管華潤萬象生活及恒大物業上市,進一步攤薄市場資金。筆者唯一持有的物管股碧桂園服務(06098)亦較弱勢,但筆者仍對公司及版塊未來發展抱有信心,未來增長動力仍舊持續,只是在選股方面要選取具獨特及領導性的企業。 內房企業未來會受到三條紅線影響,減慢公司銷售及獲取額外借貸的能力,在資金的壓力下,內房紛紛分拆物管集資,以滿足三條紅線下的要求,近期招股的物管新股定價愈見進取,已近追上龍頭估值,留給二級市場的水位太少,影響上市後表現。即將招股的恒大物業估值傳聞比龍頭碧桂園服務還要高,可見內房對資金緊切的需求。然而,物管股長期的邏輯並沒有改變,近期表現低迷只是供求失衡,龍頭未來的發展仍然樂觀,城市服務發展將成為其中一個重大的發展方向。在眾多的中大型新股中各管理層亦有提及城市服務的戰略。筆者認為近期的股價弱勢是入手相對便宜龍頭的機會,筆者正逐漸加注龍頭碧桂園服務,現價對應2021年預期市盈率大約28倍,以物管股過往估值來看已算合理,預期整個物管行業氣氛會在年尾或下年年頭盈喜時好轉,現時可唯趁低吸納的好機會。 【聲明】以上個股分析純為個人意見,不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。

物管熱潮暫退 新股趨向保守

物管股在今年一直是市場的喜好,在市況未明朗時其盈利可見度更受資金歡迎。然而,最近板塊作出調整,連龍頭碧桂園服務(06098)都比高位回落近15%,可見資金暫時離開。上星期亦有兩物管新股招股,分別為合景悠活(03913)及世茂服務(00873),有不少朋友都詢問我認購策略及公司質素。適逢認購期剛完結,就讓筆者談談世茂服務的前景及業務質素。 由世茂集團(00813)分拆旗下的世茂服務,主要在國內的一二線城市提供綜合物業管理及社區生活服務。背靠世茂集團的發展,世茂服務在往績期內高速增長,2019年收入及盈利為24.89億人民幣及3.85億人民幣,同比增長87% 及163%,在管面積增加52%至6800平方米。同時,世茂服務亦積極收購協力廠商物業管理公司,往績期內以12-14倍PE收購海亮物業管理、浙大新宇,能夠擴大服務規模,為客戶提供更多元化服務。據招股檔顯示,公司擬將55%的集資用作收購或投資。通過內在增長及收購的擴張模式,公司業務規模可望持續高速增長。 除提供物業管理服務外,公司亦持續擴展增值服務規模,增值服務的收入於2019年同比增長168%,占總收入的52%。隨著消費升級及智慧社區解決方案的發展,公司能夠擴張增值服務的種類,滿足住戶及居民更個性化需求,配合智慧、科技驅動的系統,為社區建立增值服務生態圈,使住戶生活更加便捷,增強社區凝聚力及歸屬感。 估值上,以上限定價計算,世茂服務2020年及2021年預期市盈率分別為52倍及28倍,與龍頭碧桂園服務相若,在近期物管股下降勢頭下估值不算便宜。隨著物管股的選擇愈來愈多,資金會漸漸追隨質素高且規模較大的企業,世茂服務的上市時間可謂生不逢時,新股已到達一個不能「盲打」的地步,估計世茂服務短線上升空間有限,若以上限定價且物管氣氛未有好轉更可能出現「破發」。然而,公司中長線發展仍有亮點,與上市前投資者紅杉資本及騰訊的合作亦令人期待。 【聲明】以上個股分析純為個人意見,不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。

物管兩極化 龍頭具優勢

踏入9月,港股在上升勢頭並未延續,之前熱炒的科技、物管板塊都出現回檔及整固。疫情、美國大選、中美關係都持續為市場帶來不確定性。筆者在這段時間都作出適量減持,主要是帳面虧損及盈利較少的股份。然而,在機會來臨時,筆者亦會增持質素較好的企業。而近期稍作回檔的物管股絕對是筆者留意的行業。 近期有不少觀眾都向我詢問內房及物管的走勢,內房以重資產為主,受政策影響。兩者相比,物管股發展較為平穩及可預測。然而,並不是所有物管股都具有投資價值。擁有強大的母公司已成基本條件,隨著收入基數的增長,母公司通過利益輸送對盈利的影響力愈來愈低,社區增值服務、協力廠商專案及非住宅市場將會成為發展的關鍵。 社區增值服務擁有龐大的發展空間,以碧桂園服務(06098.HK)為例,其大物管概念致力整合社區服務資源,提供更廣泛的增值服務,相信未來社區增值服務將成為物管股的增長動力。同時,繼承母公司的品牌效應,龍頭物管在市場拓展和收並購方面其規模擁有較多的優勢。反之,小型物管只能因為基數低維持增長,難以持續取得高增長,隨著優質協力廠商項目愈來愈少,小型物管公司的擴張也越來越難。筆者預期未來物管板塊會更趨兩極化,物管市場集中度愈來愈高,龍頭物管只會更受市場青睞,二三線物管更難大幅提升估值。 同時,大型物管公司更具能力拓展至城市服務,利用其規模、資源配合互聯網、物聯網技術提供覆蓋城市公共區域的專項服務。城市服務為發展的藍海,物管公司擁有龐大的市場發展空間作更多的戰略合作,致力打造智慧城市。 值得留意,上周碧桂園服務提呈一項購股權計畫,其中一項條件為公司上一個財政年度的淨利潤增加38%或以上,以淨利潤為基準的計畫更有助激勵管理層及高級職員驅動公司持續發展,從而增強公司實力,激發內生增長。 展望未來,預期不少內房企業都會分拆其物管業務上市,以融創、華潤為主的物管已表達分拆的意願,預期資金更會趨向大型物管公司。近期市況轉淡下碧桂園服務在同業表現仍比較強勢,筆者會留意市場趨勢,適時入市大型物管作中長線部署。 【聲明】以上個股分析純為個人意見,不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。 【作者簡介】李浩德 鵬格斯資產管理首席投資總監 證監會持牌人士 C基金-中國股票基金經理

碧桂園服務增長勝預期 業務發展惹憧憬

上周公佈業績的碧桂園服務(06098),收入增長78%,盈利增速逾60%,再創新高,績後股價大升7%,大行紛紛提高目標價及明年盈利預測。物管作為今年熱炒版塊之一,近期因個別股份業績不如預期而氣勢減弱,但作為龍頭的碧桂園服務不但交出亮麗成績,同時為未來物業管理公司確立新的發展模式。 上半年物業管理收入40億元,按年增57%,毛利率上升2.4%。背靠強大母公司碧桂園(02007),每年在管面積穩定上升,為收入帶來平穩增長。公司積極拓展協力廠商專案,使物業管理組合漸趨多元化,期內協力廠商專案收費管理面積近一倍,向外拓展速度加快,可見集團減少依賴母公司的決心,為其增長動力之一。 社區增值服務方面,集團致力成為社區生活服務整合運營商,多元化物業管理服務,以住宅社區為重點,發堀新的盈利增長點。期內收入增長96.2%,毛利率擴大至65.9%。隨著疫情逐步減退,上半年受影響板塊如家政服務及房屋經紀收入可望重拾增長,考慮到公司持續創造一個具規模的社區服務平臺,為住戶帶來一體化及高品質服務,整合社區服務資源,預期公司會繼續推出更多增值服務以完善大物管概念,為未來發展一大增長動力。 公司期內亦拓展更多城市服務,由物業管理出發,以數位化推動城市管理、社區治理現代化。城市服務包括公共服務的需求如環境保護及衛生管理,集團致力將高質素的管理服務拓展至城市生態。上半年新拓展6個高質素項目,隨著公司進一步開展城市經營業務,可望成為盈利增長動力,管理層更對城市服務發展充滿信心,預期2024年前城市服務收入會比物業管理收入更高。 值得留意的是,公司在期內的稅率因高新技術企業資格到期由15%提升至25%,但集團仍交出超出預期的表現。若集團能夠為該資格續期,未來盈利將會以更快的速度增長。在績後的分析員會議上,公司定下未來兩年收入實現不少於40%的增長,更確信公司只是在高增長期的開端,相信未來透過並購及內在發展將推動業務繼續強勁增長。筆者對管理層增出的新業務發展模式抱有信心,會繼續中長線持有股份,期望集團能夠為行業未來發展定下方向。 【聲明】以上個股分析純為個人意見,不構成投資建議。 C基金現時持有碧桂園服務的長/短倉。 【作者簡介】李浩德 鵬格斯資產管理首席投資總監 證監會持牌人士 C基金-中國股票基金經理